작성자 : 전성현 시간 : 2010-06-11 오전 11:35:09 Hit : 5629
 도시형 생활주택 규제완화 내용과 전망

도시형생활주택 제도가 도입 1년 만에 대폭 손질을 거치고 있다.

정부는 제도가 도입된 이후에도 도시형 생활주택의 공급이 지지부진하자, 업계 및 사업자의제안을 수용해 관련 규제들을 풀어 온 바 있다.  이런 가운데 지난 4월 16일 국토해양부가 발표한 도심내 소형주택 활성화 대책은 시장 현실 및 상황을 적극 반영한 본격적인 규제완화라고 할 수 있다.  대책에는 사업자 기준 완화, 건축절차 간소화, 사업자기준완화등종합적인내용을담아정부가소형주택공급에팔을걷어붙쳤다는강한인상을주고있다. 개정안 시행은 7월6일로 예정되어 있다.

관련 업계에서는 입법예고 기간을 거쳐 일부 수정되는 내용이 나올 수도 있겠지만 전반적인 규제완화 방침에는 변화가 없을 것으로 내다보고 있다.  업계의 한 관계자는“현재 도시형 생활주택 사업을 진행하던 토지소유주나 주택사업자들이 시행일 이후로 심사를 미뤄놓고 대기 중”이라면서“그동안 시장에서 요구해온 규제완화가 풀릴 대로 모두 풀렸기 때문에 7월6일을 기점으로 도시형 생활주택의 공급이 급물살을 탈 수 밖에 없는 상황”이라고 말했다.
제도 도입 1년, 시장 상황반영한 규제 대폭 풀어 도시형생활주택 관련 제도가 완화된다는 소식이 알려지면서 토지소유주를 비롯해 주택사업자의 관심이 증폭되고 있다.

지난 5월20일 대한주택보증 영업팀 관계자는“도시형 생활주택과 관련된 전화를 하루 30~40통 이상 받는다”고 말하며,“ 개인 토지소유자들의 문의가 가장 많고 주택사업자로 등록하지 않고도 사업할 수 있는지 여부와 대출 받을 수 있는 방법을 알려달라는 요청이대부분”이라고 말했다.
국토해양부의 방침에 따라 도시형생활주택 제도 상담을 위한 온라인·오프라인 상담센터가 마련된 곳은 대한주택보증 말고도 한국감정원이 있다.  한국감정원은 아예 별도의 창구를 만들고 전
담 직원을 배치했을 정도다.

도시형 생활주택 상담센터에서는 도 소형주택에 대한 수요가 급부상 하면서 원룸형 주택의 인기가 높아지고 있다. 현재 개발 중인 도시형 생활주택 대다수가 원룸형으로 지어지고 있다.
105시형 생활주택 제도 및 인허가 절차와 주택기금 대출 대상 및 절차, 임대주택 유형별 지원 등을 안내받을 수 있다.
정부는 도시형 생활주택 관련 상담창구까지 상설화 하는 등 그 어느때 보다 적극적인 태도를 보이고 있다. 지난해 5월4일 의욕적으로 제도를 도입했지만 아직까지 준공된 도시형 생활주택 1호가 없을 정도로 사업이 지지부진한 상황을 벗어나기 위한 여러 조치 중 하나로 보인다.

 

지난해 5월부터 올해 2월까지 사업승인을 받았거나 진행 중인 세대는 총4633세대로 이중 3948세대는 한차례 제도 수정을 거친 11월 이후의 물량이다.
이처럼 도시형 생활주택 제도가 시장에서 외면당한 이유는 다양하다.

우선 주차대수 기준이다. 지가가 높은 도심지 내에서 법이 정한 주차대수를 충족시키자니 수익률이 나오지 않는 부지가 많았다. 업계에서는 주차대수를 현실에 맞게 완화해야 한다는 요구가 계속돼 왔다.
개인 지주가 독립적으로 사업할 수 없고 주택건설사업자와 반드시 함께 사업해야 하는 것도 걸림돌이 됐다. 이렇게 되면 공동주택처럼 주택법 내용에 따라 사업승인을 받아야 하기 때문에 그만큼 절차가 까다롭고 시간도 오래 걸린다. 소규모 개인지주가 선뜻 사업에 나서지 못하는 이
유가 됐다. 국민주택기금의 높은 장벽도 시장의 불만을 샀다. 지난해 11월부터 도시형 생활주택에도 국민주택기금 지원을 해주기로 했지만 지금껏 단 한건의 지원 실적도 없었다. 정부가 도시형 생활주택 공급활성화를 위해 국민주택기금에서 가구당 최고 5000만원까지 저리로 융자해 주는 지원책을 마련했으나 실적이 없는 것이다. 대출 기준을 지나치게 까다롭게 만들었기 때문에 발생한 일이다.
국민주택기금 대행업체인 우리은행에 따르면 국민주택기금을 받으려면 사업자는 기본적으로 사업부지에 담보를 하나도 설정해선 안된다. 토지 소유주는 또 1년 이상 주택사업 경력이 있어야 한다. 결국 건설사나 시행사(부동산 개발업체)와 공동으로 사업을 해야 하는데 이 경우 토지
주 뿐 아니라 건설사까지 20년간 공동 차주가 돼야 한다. 사정이 이렇게 되자 도시형 생활주택을 하겠다고 나섰지만 수익률 해법을 찾지 못하거나 자금지원을 못 받아 포기한 토지주들이 속출했다.
7월 6일 시행 예정, 제도 완화 어디까지 지난 4월15일 정부가 발표한 도심내 소형주택 공급 활성화 대책은 토지주와 사업자들에게 희소식이 아닐 수 없다. 대책의 중심 내용은 △민간 도시형 생활주택 건설에 대한 규제완화 △도시형생활주택 사업자에  대한 지원강화 △공공부문의 도시형 생활주택 공급 확대 △오피시텔 건설기준 완화 △준주택 사업자에게 도시형 생활주택 수준의 주택기금 지원 등으로, 세부 내용은 다음과 같다. 국토부는 이번 대책을 6월 중 주택법 개정을 통해 7월6일부터 시행한다고 밝히고 있다.
건설 세대수 제한 확대도시형 생활주택 건설 세대수 제한을 150세대 미만에서 300세대 미만으로 확대한다. 도심내 토지의 효율적 활용과 사업성 제고를 위한 조치다. 방안이 확정되면 단지 내 조경, 편의시설 확대로 주거여건이 개선되고 대형 건설사의 사업 참여도 활발해질 것으로 예상된다.

새 상품, 단지형 연립주택 도입 1동당 면적이 660㎡ 초과하는 단지형 연립을 도입한다. 근린생활시설 면적제한(호당 6㎡ 이하)도 폐지한다. 그동안 단지형의 도시형 생활주택을 짓기 위해서는 1동당 면적이 660㎡를 넘지 못했다. 1개동의 연면적이 확대됨으로써 사업범위가 커질 뿐만 아니라 용적률범위도 유리하게 적용된다. 따라서 기존 빌라를 연립주택 등의 재건축형태로 개발할
가능성이 높아졌다. 또, 단지형 도시형 생활주택의 층수는 1층을 주차장으로 건축시 최고 6층까지 가능하도록 한다는 계획이다.
근린생활시설 면적제한 폐지
도시형 생활주택 근린생활시설 설치기준(세대당 6㎡이하)을 폐지한다. 건축업체의 판단에 따라 설치하지 않거나 면적 제한없이 자유롭게 건축이 가능하도록 완화한 것이다.

 

부동산특집

도시형 생활주택 집중 탐구개정도 추진할 예정이다.
용도용적제란 상업지역 또는 준주거지역 내에서 주상복합건물건축시 주택 비율이 증가할수록 용적률을 감소시키는 도시계획조례상 제도다. 따라서 용도용적제가 완화되면 임대 사업성이 좋아지게 된다.
그동안 일부 지자체가 공동주택을 지을 때 건축선에서 2~6m를 이격하도록 한 법령과 달리, 높은 기준을 적용해 소규모 택지에서 건설이 곤란한 상황이었다. 대지안의 공지를 완하하면 소규
모 택지에서도 도시형 생활주택 건설이 가능해진다.
사업승인 대상, 20세대→30세대 이상으로 완화사업승인 대상을 20세대 이상에서 30세대 이상으로 완화한다.
이렇게 되면 30세대 미만 소규모 도시형 생활주택 사업은 주택법의 적용을 받지 않고 건축법의 적용을 받아 건축허가 절차를 거치면 된다. 건축허가를 거치게 되면 사업기간이 단축되는 효과를 얻을 수 있고 부대복리시설(보안등, 폐기물 보관시설 등) 기준 적용에서도 배제된다.

 

복합용도 건설시 절차 간소화

상업지역 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 원룸형 주택을 주택외의 시설과 복합용도로 건설하는 경우 사업승인이 아닌 건축허가로 절차를 간소화한다.

 

임대사업자의 의무사항 완화

주택기금을 지원받아 도시형 생활주택을 건설하여 임대하는경우, 임대사업자의 의무중 표준임대조건, 임대보증금 보증가입,부기등기 등 임차인 보호를 위한 규정만 적용한다. 그 외에 임차
인의 분양전환 신청시 분양전환 의무, 분양전환 가격 등의 규정은 적용을 배제해 임대사업자의 자율성을 높일 계획이다.

 

국민주택기금 대출 확대

소규모 도시형 생활주택 사업을 활성화 시키기 위해 주택기금대출을 확대한다. 담보물 대출비율이 50% 이하인 경우에는 신용등급이 다소 부족한 업체도 주택기금 대출을 받을 수 있도록 신용
등급 B+~BB업체의 점수를 기존 40~50점에서 50~60점으로상향조정한다.

공동차주 유지기간 대폭 완화

토지소유주와 주택업체의 공동차주 유지기간을 20년에서 준공시(6개월~1년)까지로 대폭 완화한다. 현재는 토지소유주와 주택업체가 공동으로 사업을 추진하면서 기금을 지원받는 경우, 주택업체도 대출금 완납시(20년)까지 공동으로 채무를 부담하고 있다. 이로 인해 사업을 기피하는 토지소유주와 주택업체가 많은 점을 반영한 것이다.

토지소유주가 단독으로 대출 가능

새 개정안에서는 건축허가를 받은 30세대 미만 도시형 생활주택은 주택기금 수탁은행의 대출심사를 거쳐 토지소유자가 단독으로 토지를 담보로 주택기금 대출을 받을 수 있도록 한다. 한편, 민간업체에 대한 건설자금 지원 총액을 3000억에서 1조원으로 확대하고 업체당 자금지원 한도도 확대할 계획이다.

 

공공부문 도시형 생활주택 공급 확대

LH공사 또는 지방공사 등이 매입하는 다가구·다세대 주택중 노후한 주택은 철거후 도시형 생활주택으로 재건축하여 세대수 증가와 주거환경 개선 효과를 얻을 방침이다. 또, 올해 공급되는
소형(50㎡미만) 국민임대주택 중 약 1000호 정도를 원룸형 도시형 생활주택으로 공급할 계획이다. 그밖에 철도 부지를 활용한 도시형 생활주택 건설사업을 연내 추진할 예정이다.
5월20일, 추가적인완화제도 담은 개정안재입법예고 또한 국토해양부는 지난 4월4일 입법예고한‘주택법 시행령’등 주택법 하위법령 개정안에 대한 입법예고 결과를 반영해, 지난
5월20일‘주택법 시행령’및‘주택건설기준 등에 관한 규정’개정안 재입법 예고를 하며 추가적인 규제완화를 알렸다. 사업자 기준및 주차장 기준 등을 중심으로 한 재입법 예고 주요내용은 다음과
같다.

도시형 생활주택 중 기숙사형 주택 삭제

구조나 기능 등이 유사한 기숙사형 주택과 고시원이 주택법, 건축법을 각각 다르게 적용하고 있어 사업주체, 행정관청, 소비자의혼란이 야기되는 점을 들어 기숙사형 주택을 도시형 생활주택의종류에서 삭제한다.
기숙사형 주택과 같은 유형은 준주택으로 관리할 예정이며, 현재 준주택 세부유형 마련을 위한‘주택법 시행령’개정안은 규제항목 개정령(안) 세부내용

기숙사형주택의 폐지

제2종근생시설 고시원과 구조나 기능이 중복되어 실효성이 떨어진다는 판단아래 도시형 생활주택의 종류에서 삭제함
주택건설사업자 30세대 미만은 주택건설사업자 없이도 개인지주도 등록기준 완화 사업 가능하게 건축허가대상 도시형생활주택의 주차완화 기준과 동일하게 적용

(30세대미만)의 - 일반지역 : 원룸형주택 전용면적 60㎡당 1대
주차기준 - 준주거, 상업지역 : 원룸형주택 전용면적 120㎡당 1대
도시형 생활주택 관련 규정 재입법예고 내용 (자료:국토해양부 2010.5.20)
107심사 중에 있다.

도시형 생활주택 사업자 기준 완화

현재 도시형 생활주택 제도에 따르면 20세대 이상은 주택건설사업 등록자만 사업시행이 가능하다는 제약이 있다. 앞으로 30세대 미만 도시형 생활주택에 대해서는 사업시행을 주택건설사업 등록자가 아닌 개인도 가능토록 완화하기로 했다.
건축허가대상 도시형 생활주택도 완화된 주차장 기준 적용도시형 생활주택 활성화를 위해 건축허가를 받는 도시형 생활주택도사업계획승인대상과 같이 주차장 완화 규정을 적용한다.
앞으로 도시형 생활주택 인허가가 사업규모에 따라 사업계획승인(30세대 이상)과 건축허가(30세대 미만)로 구분되는데, 건축허가 대상인 도시형 생활주택도 사업계획승인 대상 도시형 생활주택과 같이 완화된 주차장 기준을 적용한다.
예를 들어 원룸형 도시형 생활주택의 주차장 기준은 서울의 경우 전용면적 60㎡당 1대, 상업·준주거지역 120㎡당 1대, 주차장 완화지역은200㎡당 1대가 된다.

지하주차장 의무설치비율 삭제

사업자가 입주자 선호도, 사업성 등을 고려해 주차장을 지상 또는 지하에 자유롭게 건설할 수 있도록 지하에 설치해야 되는 주차장 의무비율을 삭제하기로 한다.확 풀린 규제, 올 하반기도시형 생활주택 쏟아진다이처럼 도시형 생활주택 공급 발표 이후, 활성화를 위한 제도개선이 끊임없이 이어져왔다. 특히 올해 나온 대책은 도시형 생활주택 공급에 장애가 되었던 상당부분을 완화시킴으로서 공급이 대폭 늘어날 것으로 보인다.
향후 10년간 도시형 생활주택 20만 채(연간 2만 채) 공급계획을 차질없이 추진하겠다는 의지를 보이는 서울시에서도 본 사업을 적극 장려하고 있으며‘매입임대주택을 도시형 생활주택으로 재건축’하는 방안도내놓았다.
무엇보다 도시형 생활주택은 정부에서 적극 장려하고 지원하는 사업이라는 점에서 전망이 밝다. 전문가들은 전세금 상승 및 뉴타운·재개발 사업으로 인한 주택 멸실로 공급은 줄고 수요는 늘어만 가는 현 상황에서 도시형생활주택의공급량이더욱확대될것이라는예측을내놓고있다.
또한, 금융 관계자들은 대폭적인 제도 완화 이후 마땅한 투자처를 찾지 못해 시중에 표류중인 유동자금이 도시형생활주택으로 집중될 것으로 예상하고 있다.
수목건축의 서용식 대표는“늘어나는 1인 가구수요자와 소형주택 품귀현상, 소득에 비해 지나치게 높은 집값으로 인해 실수요자 중심의 주택시장이 형성되고 있는 지금이 도시형 생활주택에 투자하기 가장 좋은시기”라며“지난 1년 사이 도심 내 땅값이 많이 오른 상황이어 이제는 땅
을 매입하여 사업을 하기보다는 기존 토지소유자들이 신축하거나 지인들과 공동개발하는 지주공동사업을 통해 수익을 창출하는 방안 등 다양한 개발방법이 연구되고 제시되어야 할 것”이라고 말했다.

도심 내 소형 주택공급 활성화 대책(도시형생활주택을 중심으로) (국토해양부 2010.4.15)
변경내용 변경 전 변경 후 시행예정
건설공급 기준완화 건설 세대수 150세대 미만 300세대 미만 2010.6. 주택법 개정
단지형 연립도입
1동당 면적660㎡ 이하
1동당 면적 660㎡ 초과도 허용
2010.4.13, 주택법 시행령 등
근린생활시설 국무회의 의결
면적제한
호당 6㎡ 이하 근린생활시설 면적제한(호당 6㎡이하)도 폐지
지자체 조례로 운영 중인 규제를 완화
용도용적제적용
상업지역 또는 준주거지역 내에서 주상복합건물 건축시 주택비율이 증가할수록 용적률을 감소
시키는 도시계획조례상 용도용적제를 완화
법령개정 예정
대지안의 공지
아파트는 건축선에서 2~6m로 이격해야 하나, 일부 지자체의 경우 높은 기준을 조례로 만들어
소규모 택지에서 건설 곤란한 점을 완화
법령개정 예정 건설공급절차 간소화
사업승인 대상 20세대 이상 30세대 이상 2010.6. 주택법 시행령 개정
건축허가 대상 30세대 미만 소규모 사업
부대복리시설
보안등, 폐기물
보관시설 등
보안등, 폐기물보관시설 등 기준 적용을 배제
상업지역 또는 준주거지역
300세대 미만의 원룸·기숙사형 주택을 주택 외의 시설과 복합용도로 건설하는 경우 건축허가

2010.6. 주택법 시행령 개정
임대사업자의 의무사항 간소화
임대사업자의 의무 중 표준 임대조건, 임대보증금 보증가입, 부기등기 등 임차인 보호를 위한
규정만 적용하고 그 외에 임차인의 분양전환 신청시 분양전환 의무, 분양전환 가격 등의 규정은
적용을 배재해 임대사업자의 자율성을 높일 계획임.

2010.6. 임대주택법 개정

도시형 생활주택사업자 지원강화 주택기금 대출을 확대
담보물 대출비율이 50% 이하인 경우에는 신용등급이 다소 부족한 업체도 주택기금 대출을 받
을 수 있도록 신용등급 B+~BB업체의 점수를 상향조정(40~50점→50~60점)
공동차주 유지기간 20년 준공시(6개월~1년)까지 2010.4 대출자 공동차주 30세대 미만 도시형 생활주택 토지소유자가 단독대출

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