역세권 뉴타운, 새로운 투자처가 될 것인가

장마기간인 것을 증명이라도 하듯 최근 많은 비가 내렸다.

연일 불볕더위로 뜨거워진 곳들은 갈증을 해소하는 시원한 비가 되었겠지만, 이번 비로인해 피해가 심한 지역은 장대비가 멈추기만을 기다렸을 것이고 생각하기도 싫은 지난 한 주였을 것이다.

2010년 부동산시장도 장대비가 멈추기만을 기다린 지역과 같은 처지가 아닐까 싶다.

부동산시장도 부동산거래 침체와 매매가 하락의 장대비가 멈추기만을 기다리고 있으니 말이다.

정부의 대출규제인 DTI(총부채상환비율)와 LTV(담보대출인정비율), 유럽 발 경제위기, 건설사들의 부도소식, 보금자리로 인한 대기수요증가 등으로 부동산거래의 실종되고 매매가가 하락하는 등 부동산 시장은 몸살을 앓고 있다.

이런 상황에서 기준금리인상까지 전격적으로 실시되면서 설상가상 앞으로의 투자심리는 더욱 위축될 것이며, 부동산 시장이 점점 안개 속으로 빠져들고 있다.

현재의 상황에서 기존의 유망투자 지역보다는 정부가 추진하고 있는 정책에 맞는 투자처를 찾는 것이 새로운 대안이 될 수 있다.

현재 정부가 추진하는 고밀복합형 재정비촉진지구(역세권 뉴타운)개발이 본격적으로 시행 된다.

고밀복합형 재정비 촉진지구란 주로 교통이 아주 편리한 지역인 역세권 주요 간선도로의 교차지 등에 소형주택 공급확대와 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구를 말하는데 고밀복합형 재정비촉진지구 지정범위는 국철과 지하철, 경전철 등의 역 승강장의 중심점이나 간선도로의 교차점에서 500m 이내로 정해진다.

대상지는 철도와 지하철이 2개 이상 교차하는 역세권이나 철도, 지하철과 버스전용차로가 3개 이상 교차하는 지점, 시·도 조례로 정하는 주요 역세권과 간선도로 교차지역이다.

고밀복합형 재정비촉진지구로 지정되면 학교시설 기준과 주차장 설치기준이 대폭 완화되고 학교는 교지면적을 2분의 1까지 완화할 수 있으며 주차장의 경우 주차장 설치기준을 50% 범위 안에서 시·도 조례로 완화할 수 있게 된다.

그렇다면 어느 지역이 고밀복합형 재정비촉진지구 대상지가 될 것인가?

국토해양부 예상 고밀복합형 재정비촉진지구 대상지는 다음과 같다.

2호선 -합정(6)-홍대입구-충정로(5)-신당(6)-성수-삼릉공원(분당선)-대림(7)-영등포구청(5)
3호선 -불광(6)-약수(6)-신사-양재
5호선 -공덕(6)-청구(6)-군자(7)-천호(8)-강동
9호선 -신논현

시행초기로 아직 구체화 되지 않는 상황에서 무리하게 투자를 할 필요는 없지만 관심을 가져볼만한 지역은 분명히 있다.

정보가 공개된 상황에서는 이미 많은 투자자들이 몰리고 그렇게 되면 투자수익이 크지 않기 때문에 아직 초기단계인 현 시점에서 지역분석을 통해 물건을 탐색하고 매수 타이밍을 잡아서 선재대응을 하는 것도 좋은 투자방법이 될 수 있다.

서울지역에 고밀복합형 뉴타운이 계획대로 지정이 된다면 기존 뉴타운 후보지보다 더 좋은 투자처가 될 것이다.

하지만 서울시는 3차 뉴타운 지정 이후 4차 뉴타운 지정은 올해 안에 없을 것이라고 공공연하게 말한바 있고 수도권 보금자리 주택공급으로 2012년 주택보급률이 113%를 넘어설 것으로 예상되기 때문에 광역이 아닌 소규모, 소형주택단지로 변모해 개발될 가능성이 높은 만큼 역세권 뉴타운 지정은 결국 시간문제일 것이다.

그렇다면 역세권 주변의 1~2인가구중 공실률이 적고 유동인구가 많은 합정역 홍대입구역 그리고 노후 된 다세대 밀집지역 대림역, 영등포구청역등과 눈여겨볼 필요가 있고 기존 개발계획이 세워져 있는 곳과 연계하여 투자를 생각한다면 좋은 결과를 거둘 수 있을 것이다.

서울시는 뉴타운 지정에서부터 실제 아파트가 공급돼 입주하기까지 큰 문제가 없다면 총 소요기간을 10년 정도로 보고 있는데 빨라야 10년일 것이며 관심을 끄는 지역이라면 더 많은 시간이 소요될 수 도 있기 때문에 무리한 자금계획으로 단기투자를 하는 것 보다는 충분한 자금계획을 가지고 장기투자로 접근하는 것이 좋다.

기존주택가격이 연일하락하고 있는 상황에서 상대적으로 하락폭이 큰 지역의 유동성이 확보되는 아파트와 역세권 뉴타운 둘 중 시장의 선택은 무엇이 될 것인지, 과연 이렇게 침체된 부동산 시장 분위기에서 역세권 뉴타운이 투자자의 관심을 끌 수 있을 것인지 관심 있게 지켜봐야 할 것이다.