-소화불량에 걸린 주택시장의 현황도-

                                                                        윤정웅[세인종합법률사무소 사무국장]

금년에는 부동산이 오를까? 내릴까? 팔아야 하실 분들께서는 언제 팔아야 하며, 사실 분들은 언제 사야할지 감을 잡기가 어려우시겠지요? 요즘 상담내용들이 주로 그렇습니다. 또 어떤 것을 사야하며, 입지는 어디에 정해야 할지 이정표를 찾기가 어렵다고 하시더군요.

아무리 좋은 부동산이라도 저 잘났다고 스스로 자랑하는 일이 없고, 아무리 못난 부동산이라도 저 못났다고 말하는 일이 없거든요. 그저 부동산은 말이 없다고 할 수 밖에요. 그러니 부동산 속사정을 어찌 다 알겠습니까? 나름대로 우리들이 입방아를 찧고 있는 것이지요.

다만, 부동산 재테크라는 무거운 짐을 짊어지고 오랜 세월의 징검다리를 건너다보니 흐르는 물줄기와 강물의 높낮이를 가늠할 수 있다는 것뿐입니다. 다 해봐야 드라마 쓰는 건 아니잖아요. 그래서 전문가들도 가끔 실수를 하게 되고, 의외의 변수가 끼어들어 빗나간 일기예보를 할 수 있지 않을는지요.

부동산이나 주식이나 앞일을 훤히 알 수 있다면 얼마나 좋을까요. 부동산이 말을 할 수 있다면 더 좋을 텐데 말입니다. 말은 없어도 또 이게 하늬바람만 살살 불어도 크게 움직이는 습성이 있지요. 작은 돌멩이 하나가 큰 연못을 움직이듯이 말입니다.

부동산에 살짝 바람이 불게 되면, 대부분의 사람들은 그런 기회를 이용해서 마치 성공을 회오리바람 일으키듯 하루아침에 이루려고 안간힘을 쓰게 되던가요. 하지만 세상만사는 쉬운 게 없고, 인간의 뜻대로 되어 주지를 않더라는 것입니다. 이런 이치는 건설사나 소비자들이나 다 마찬가지일 것이고, 아마 여러분들께서도 그렇게 생각하실 겁니다.

건설사나 소비자들은 자신들에게 이익이 있는 호재를 따라 움직입니다. 좋은 기회를 만나 이익을 얻기도 하고, 자칫 얻은 것을 잃기도 하겠지요. 가진 것이 없다면 잃을 것도 없고, 또 적게 가졌다면 손해 볼 일도 없겠지만 누구나 부(富)를 따라 움직이는 본능은 막을 길이 없을 것 같습니다.

<;;<;;다급해진 신규 분양시장>;;>;;

수도권에서 분양하고 있는 모델하우스 몇 곳을 둘러 봤습니다. 대부분 분양가 상한제 아파트임에도 값은 만만치 않더군요. 3.3㎡(1평)당 적게는 1천2백만 원에서부터 많게는 1천 7백만 원 선에서 분양을 하고 있음을 보셨을 겁니다.

1-2년 전에 분양했던 미분양 중 수도권 좋은 지역의 아파트가 3.3㎡당 1천만 원내지 1천 200만 원이었던가요. 그에 비하면 많이 비싸다고 봐야 하겠지요. 3.3㎡당 3백만 원내지 5백만 원의 차이라면 중형은 1억 가까운 차이가 날 테니까요. 기존 미분양중 값이 비싼 것은 지금도 남아 있음을 봤습니다만,

양도소득세 감면 디 마이너스 며칠이라는 글씨들을 써 붙여놓고 분양을 하고 있었음이 마치 2010. 2. 11. 이전에 계약을 하라는 경고 문구처럼 눈에 비치더군요. 미안한 말 같지만 인테리어 자재는 공히 중급자재를 사용하고 있었음을 쉽게 알 수 있었습니다.

다만 단지구성이나 토목. 조경에 신경을 많이 쓴 흔적이 역역이 엿보였고, 커뮤니티시설 등에 차별화를 두었음이 한 눈에 들어오더라는 말씀을 드리고 싶군요. 인프라가 좋아진다는 한결같은 말은 차치하고라도 중, 소형에 초점을 맞춰 분양하고 있었음도 대략 대동소이해 보였습니다.

지금처럼 밀어내기 분양이 있게 되면 소비자들로서는 기회를 잡았다고 할 수도 있지만 견물생심(見物生心)이라고 하던가요? 함부로 도장 찍었다가 후회하는 일도 있었음이 기억됩니다. 도장 찍었다고 소유한다거나, 계약금 냈다고 소유하라는 법은 없으니까 말입니다. 신중을 기하시라는 당부를 아니 드릴 수가 없네요.

<;;<;;지금 부동산시장을 대처하는 요령>;;>;;

자, 요즘 첫 집 마련이나 갈아타기를 하실 실수요자분들은 신규분양을 받는 게 좋을까요? 버티기를 해야 옳을까요? 또 여유가 있어 더 투자하고자 하실 분들께서는 어찌해야 할까요? 신규분양시장에서는 북을 치고, 기존주택시장은 잠을 자고 있기 때문에 아무래도 갈팡질팡 하시겠지요.

순전한 자기자본으로 분양을 받을 분들은 몇 안 될 것이고, 대출이라도 받아야 할 텐데 그러다가 집값이라도 더 내려가면 낭패를 당하게 될 터이므로, 염려가 되실 겁니다. 더구나 매수심리는 꽁꽁 얼어있고,

결론부터 말씀드리겠습니다. 첫 집 장만, 갈아타기, 투자하실 분들 모두 가실 때 가시더라도 잠시 쉬었다 가시는 게 좋다는 말씀을 드립니다. 새해 첫 칼럼에서 금년 부동산시장은 “미미한 상승”과 “거래원활”이라는 두 마리의 호랑이라고 말씀 드렸지요.

미미한 상승으로 타산이 맞을 리 없기 때문입니다. 폭탄물량 앞에 장사 없거든요. 4-6개월만 쉬었다 가시면 어떨는지요. 선거 때엔 부동산이 오르는 게 당연한 흐름이지만 나라 안이 시끄럽습니다. 세종시 문제로 말입니다. 금년은 선거와 부동산 시장에 큰 연관이 없을 듯합니다.

물론 내 집 마련은 본전장사가 돼도 해야 하겠지만 그러나 값이 만만치 않다는 것이지요. 차라리 값이 내린 기존주택시장을 공략하시는 편이 지혜로운 일일 겁니다. 지금 분양받아 양도세 감면을 받고 싶다고요? 미미한 상승에서는 양도소득세가 문제가 아니라 취, 등록세도 안 나오는 본전장사가 될 테니까요.

송도. 청라에서 시작한 신규분양시장의 꽃 소식은 해가 바뀌자 꽃잎은 떨어지고, 그곳에서부터 미분양 소식이 들려오고 있습니다. 수도권 미분양이 해소되려면 또 앞으로 2년이라는 긴 세월과 씨름을 해야 하겠지요. 잠시 쉬었다 가시게 되면 더 좋은 조건으로, 더 싸게 살 기회는 다시 오리라 믿습니다. 필자도 담배 한 대 피우면서 더 기다려 볼 랍니다.   

<;;<;;물 반, 고기 반일 때를 기다려야>;;>;; 

큰일은 작은 일에서 출발한다는 이치는 부동산에서도 마찬가지라고 봅니다. 꼭 지금 부동산을 사야 성공한다는 보장도 없을 것이기에 멀리 뛰기 위해 한 발 물러서는 지혜를 가졌으면 좋겠군요. 바라는 마음이 있고, 추구하는 노력이 있다면 몇 개월 후 기회는 다시 오리라 믿습니다.

물론, 일마다 다 때가 있는 법이기 때문에 기회가 중요하다고 보겠지요. 그러나 사람마다 자신에게 맞는 시기가 있는 것이고, 그 시기는 자신에게 돈이 생겼을 때와 맘에 드는 부동산이 만났을 때는 말하는 것이지요. 지금은 심리위축이 가시지 않았고, 돈이 돌지 않아 이것도 저것도 아니라는 마음이 앞서고 있기 때문입니다.

재수가 없으면 집 나간 서방 기다리다 지친 나머지 에라, 모르겠다. 시집가고 나니 그 다음날 서방 돌아오는 처지가 될 수도 있고, 재수가 좋으면 집 나갔던 강아지가 열 달 만에 들어오면서 새끼 두 마리 달고 들어오는 수도 있는 게 운(運)이거든요.

대출규제 없는 신규분양이라고 좋아하게 되면 나중에 그 집이 기존주택이 됐을 때 어려움이 있게 되지요. 지금의 부동산 투자는 옛날식으로 하면 큰일 납니다. 옛날에는 대출에 의존했었지만 요즘은 자기자본 비율이 높아야 하거든요. 대출에 의존하여 부동산을 구입하는 일은 발끝으로 오래 서있기를 바라는 일이나 다를 바 없다는 말씀을 드립니다.

사고 싶은 부동산을 고르는 일은 살고 싶은 애인을 고르는 일과 같다는 심정으로 골라야 하겠지요. 그런 신규분양이 있다면 지금 사셔도 됩니다. 너무 머뭇거림은 자칫 기회를 놓칠 수도 있는 일이기 때문에,

그러나 요즘 밀어내기식의 신규분양이 너무 많습니다. 또 쏟아질 미분양이 눈에 훤히 보인다면 기다려 보시는 일도 지혜로운 일이 아닐는지요. 4-6개월 후, 아파트시장은 물 반, 고기 반이 될 테니까요.